Этапы строительства жилого комплекса: когда лучше покупать?

Этапы строительства жилого комплекса: когда лучше покупать?

Сегодня покупка квартиры в новостройке возможна на разных стадиях строительства жилого комплекса. Это дает возможность покупателю подбирать наиболее приемлемое для себя сочетание рисков и стоимости квартиры. Застройщики же получают возможность привлекать дополнительный капитал для строительства. Рассмотрим более подробно основные стадии готовности жилого комплекса, когда можно приобретать квартиру.

 

До начала строительства

 

Продажи жилья в новостройках сегодня осуществляются, главным образом, в соответствии с ФЗ 214 с использованием механизма долевого участия. Заключаемые договоры по этому закону в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Законом предусматривается, что застройщик может начинать продажи квартир только после получения разрешения на строительство.

Однако некоторые из застройщиков фактически начинают реализацию жилья раньше с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов для реализации проекта. Часто уже после того, как приобретается участок земли под дом, сразу же стартуют продажи. В таких случаях покупка оформляется с использованием различных вспомогательных механизмов. Например, распространенным вариантом является договор бронирования квартиры, который действует до того, как застройщик оформит все документы, после чего оформляется полноценный договор долевого участия.

В финансовом плане этот вариант для покупателя является наиболее выгодным, поскольку он может получить скидку до 15 % от стоимости жилья на нулевом цикле. Однако связываться с любыми подобными схемами категорически покупателям категорически не рекомендуется. Необходимо учитывать, что продажа жилья до получения официального разрешения на строительство является незаконной. Соответственно, не приходится говорить о какой-либо эффективной государственной защите покупателя как стороны незаконной сделки.

 

Покупка на стадии котлована или на ранней стадии готовности

 

Стадия котлована или нулевой цикл это первая стадия готовности, когда только начинаются строительные работы на объекте, и уже может осуществляться официальная продажа квартир по ДДУ. На этой стадии покупатель уже пользуется полноценной правовой защитой в соответствии с ФЗ 214. В частности, договор долевого участия может заключаться только после оформление застройщиком права собственности или аренды участка, на котором ведется строительство, а также после размещения информации о проекте в открытых источниках. За счет этого исключаются случаи возможного мошенничества. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации, что предотвращает возможность двойной продажи квартиры. Кроме того, ФЗ 214 предусматривает ответственность застройщика за соблюдение сроков строительства, а также обязует его устранять выявленные во время приемки жилья дефекты и недоделки.

Необходимо учитывать, что стоимость квартиры в новостройке растет по мере строительства жилого комплекса. Так на стадии нулевого цикла цены квартир обычно составляют 60-70 % от стоимости жилья в готовом доме. Соответственно экономия покупателя может достигать до 30-40 % от цены квартиры уже готовом ЖК. В дальнейшем, по мере строительства дома, стоимость постепенно увеличивается. Помимо этого, важным плюсом покупки на данной стадии является то, что жилье в доме еще не раскуплено. Это значит, что покупатель имеет наиболее широкий выбор.

Главный минус заключается в том, что после покупки квартиры приходится достаточно долго ждать того дня, когда можно будет вселиться в нее. Чем больше масштаб проекта, тем больше будут и сроки его строительства. Так, для возведения 1-2-подъездного дома общей жилой площадью 10-20 тысяч квадратных метров (в среднем 100-150 квартир) потребуется от полутора до двух лет. Строительство же более крупных комплексов может занимать 3-4 года.

 Кроме того, необходимо принимать во внимание риск того, что проект превратится в долгострой. Поэтому важно обращать внимание на репутацию и надежность застройщика. Это позволит найти оптимальный вариант с минимальными рисками. Например, сейчас на ранней стадии готовности находится ЖК «Байконур», строящийся рядом с метро «Ленинский проспект» в Москве. На данный момент в этом комплексе действуют действительно очень выгодные предложения по покупке квартир. При этом надежность застройщика (ГК «Восток Девелопмент») не подлежит сомнению, а график строительства неукоснительно соблюдается.

 

Покупка квартиры в жилом комплексе на поздней стадии

 

Основной объем продаж жилья в новостройках традиционно приходится на период, когда готовность жилого комплекса достигает 70-80 %. К этому времени даже у наиболее осторожных покупателей практически не остается сомнений в том, что проект будет успешно завершен. Кроме того, ожидать вселения в новую квартиру остается уже совсем не долго.

Можно выделить следующие этапы готовности жилья на поздних стадиях:

  • Возведена коробка (наземная часть здания) стоимость квартир составляет порядка 80 % от цен в готовом доме.
  • Ведется отделка фасадов, монтаж внутренних инженерных сетей стоимость жилья составляет порядка 90 % от цен в готовом доме.
  • Выполняется внутренняя отделка и благоустройство, объект вводится в эксплуатацию. Стоимость жилья составляет 100 %.

Главный минус приобретения жилья на поздней стадии для многих заключается в том, что стоимость квартир значительно возрастает и вплотную приближается к стоимости уже готового жилья. Также проблему может представлять существенно ограниченный выбор, поскольку многие квартиры уже раскуплены. В связи с этим достаточно распространенной практикой на поздней стадии готовности ЖК является покупка квартиры по механизму, использующему договор переуступки. В этом случае продавцом будет другой дольщик, который заключил ДДУ на раннем этапе, а теперь хочет продать будущую квартиру с наценкой. Также необходимо учитывать, что даже на поздней стадии готовности все еще сохраняется некоторый риск того, что процесс строительства или сдачи дома в эксплуатацию может затянуться.

Оптимальным решением с точки зрения рисков является покупка жилья в доме, который уже сдан в эксплуатации. В этом случае покупатель уже не рискует, а просто приобретает жилье в уже готовой новостройке. Однако за такое спокойствие приходится платить, поскольку стоимость квартиры в готовом ЖК будет максимальной.


Похожие записи:

Инвестиции в жилую недвижимость - какой метод надежнее
Можно вкладывать лишние деньги в золото, ценные бумаги, драгоценные камни, а можно увеличивать их ...
Как правильно выбирать квартиру?
Иногда люди не задумываются насколько велико значение собственного жилья в их жизни. А между тем, тв...
ЖК "Светлый Мир "Я Романтик" на Васильевском острове, Санкт-Петербург
В данной статье мы рассмотрим ЖК "Светлый Мир "Я Романтик" на Васильевском острове. ...
Договор с агентством недвижимости
Желание приобрести жилую недвижимость часто приводит клиента в риэлтерское агентство или юридическую...

Комментарии

  1. Василий

    Оно то понятно что покупка на самой начальной стадии будет самая выгодная, но тут и риски самые большие. Стройку могут и не начать собрав деньги.

Оставить комментарий